Tout savoir sur la notion de surface habitable, et son utilité
Qu'il s'agisse de vendre, de louer ou d'acheter, la surface du bien immobilier est une donnée essentielle. Cependant, il existe de très différents modes de calcul de surface, chacun ayant une application légale précise. Il est donc important d'être en mesure de les distinguer. Le calcul le plus répandu est celui de la surface habitable, désignant la superficie totale disponible pour l'aménagement d'un loyer.
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Définie selon l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable (aussi appelée surface universelle) est le mode de calcul le plus commun, concernant tous les types de logements, maisons comme appartements. Elle désigne la superficie totale d'un logement pouvant être consacré à l'aménagement et directement habitable.
Le mode de calcul de la surface habitable est relativement simple ; il s'agit de la somme de la surface construite de toutes les pièces (exprimée en m²), à laquelle on soustrait les espaces qualifiés de non-habitables, à savoir :
Note : il convient de ne pas confondre la notion de surface habitable et celle de volume habitable. Le volume habitable, exprimé en m3, est calculé en multipliant la surface habitable par la hauteur des pièces.
De même, la surface habitable est très proche de la surface de plancher. Utilisée dans le cadre de la construction d'un logement neuf ou pour des travaux d'agrandissement ou d'amélioration, la surface de plancher inclut cependant les vérandas et l'espace occupé par les murs intérieurs dans son calcul.
Depuis l'adoption de la loi Boutin du 25 mars 2009, la mesure de la surface habitable est automatiquement utilisée lors de l'établissement d'un bail de location (biens loués vides uniquement, les logements meublés, résidences secondaires ou saisonnières ne sont pas concernés), et peut être mentionnée à titre informatif lors d'une vente d'appartement (même si la surface utilisée légalement dans ce genre de transactions est celle définie par la loi Carrez).
La surface habitable sert également à calculer la base fiscale de certaines taxes
Il est possible pour un propriétaire d'effectuer soi-même le calcul de sa surface habitable. Cette option est néanmoins déconseillée, du fait du risque important d'erreur, alors même que la mesure engage sa responsabilité (une erreur de calcul supérieure à 5% peut donner lieu à des réclamations de la part des parties s'estimant lésées). Il sera généralement plus sûr de faire appel à un professionnel de la mesure de surface habitable. Le coût de la procédure varie entre 50 et 100€, selon la localisation et l'étendue de la surface à mesurer, et protège le propriétaire d'une éventuelle erreur, la responsabilité civile de l'expert étant engagée en cas de litige.
Définition de la surface habitable
Surface Carrez Surface Pondérée