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Garantie Financière d'Achévement

Tout savoir sur la Garantie Financière d'Achévement

Introduction: qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement ?

Selon l'article L261-1 du code de la construction et de l'habitation, le financement de l'achèvement d'un bien immobilier est garanti en cas de défaillance du promoteur. La garantie financière d'achèvement, ou GFA, sert donc de sécurité juridique et financière à l'acquéreur, tout en permettant au maître d'ouvrage de vendre un bien construit en VEFA dès le démarrage des travaux, facilitant le financement des opérations de construction. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie se doit d'être extrinsèque (voir plus bas).

Comment fonctionne la garantie financière d'achèvement ?

La GFA est obligatoire dans le cas de la construction d'un bien immobilier à usage d'habitation. Elle est facultative dans le secteur libre (c'est à dire la promotion de bureaux ou de commerces), mais peut être exigée par l'acheteur – et le sera souvent. Il convient d'y souscrire avant le début des travaux; elle fait partie des pièces exigées lors de la signature des actes signés devant le notaire.

La GFA s’applique à tous les vices de réparation signalés par le maître d’ouvrage. Les malfaçons,défauts et réalisations non conformes, ainsi que les travaux non achevés ou effectués, peuvent donc faire jouer cette garantie (la démarche pouvant être effectuée par lettre recommandée ou dans les réserves mentionnées dans le procès verbal de réception).

Qu'est-ce que la garantie d'achèvement extrinsèque ?

Dans le cadre d'une VEFA, les premiers paiements du logement sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, à hauteur de 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement des travaux (les 5% restants seront versés à la réception des travaux).

En contrepartie l'acquéreur bénéficie d'une garantie d'achèvement donnée, soit par une compagnie d'assurance, soit par un établissement financier/une banque, soit encore par une société de caution mutuelle. Cette garantie est dite extrinsèque, puisque assurée par un organisme extérieur, et ne dépend donc pas des capacités financières du promoteur. Elle est devenue obligatoire depuis 2015,la garantie intrinsèque, c'est à dire directement assurée par le promoteur, ne présentant pas toujours les meilleurs gages de sûreté pour l'acheteur.

Le garant prend l'engagement vis-à-vis des acquéreurs, de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l'achèvement du programme immobilier. Il n'intervient que si le promoteur se retrouve en situation de défaillance financière.

Le coût d'une telle garantie peut varier selon les critères suivants:

  • viabilité financière du projet
  • niveau de pré-commercialisation
  • niveau des investissements en fonds propres
  • capacité à fournir des contre-garanties (cautions personnelles, placements, etc)
  • compétence de l’entrepreneur

Généralement les promoteurs nationaux ou filiales de groupes bancaires bénéficient de conditions extrêmement favorables, avec des taux inférieurs à 0,30% du chiffre d'affaires TTC de l'opération garantie. Pour les autres promoteurs les taux sont l'ordre de 1% du chiffre d'affaires TTC de l'opération. Il s'agit d'une prime unique, valable jusqu'à la date de livraison prévisionnelle, à régler à la mise en place de la garantie.

Pour aller plus loin

Vente en état futur d'achèvement

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