Tout savoir sur la loi Elan
Le texte de loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) a été publié au journal officiel du 23 novembre 2018. Cette réforme du droit immobilier comporte plusieurs mesures visant à soutenir la construction et à rendre les logements plus accessibles aux ménages à revenu modeste. Voici un récapitulatif des points clefs parmi les 234 articles du texte final.
L'article 107 de la loi Elan crée un nouveau contrat de location meublée, accessible aux locataires suivant une formation professionnelle, un stage, une mission temporaire, effectuant des études supérieures ou un service civique. Sa durée peut aller de un à dix mois, pouvant être modifiée en cours de contrat tant qu'elle ne dépasse pas cette période maximale. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé par le bailleur, et le locataire est libre de résilier le contrat (avec un préavis d'un mois) sans avoir à justifier sa décision. Le dispositif Visale prendrait en charge les situations de loyers impayés à la fin d'un bail mobilité conclu pour des motifs professionnels. Le loyer est librement fixé, à l'exception des logements situés en zone tendue, auquel cas les règles issues du décret annuel d'encadrement des loyers s'appliquent. Ce bail n'est pas renouvelable, un locataire souhaitant continuer à occuper le logement à son expiration devant alors passer par un bail meublé classique.
Après l'annulation de ce dispositif en 2017 mis en place par la loi Alur, la loi Elan le réintroduit, en le rendant toutefois optionnel, pouvant être mis en place par les préfets à la demande des collectivités compétentes en matière d'habitat, et à conditions que soit constaté un écart important entre le niveau de loyer moyen des parcs locatifs privés et publics, un niveau de loyer médian élevé,un faible taux de logements commencés par rapport aux logements existants sur les cinq dernières années, ou des perspectives limitées de construction de logement. Son application peut concerner des zones géographiques restreintes, pouvant ne pas englober la totalité d'une agglomération. L'article 140 définit les critères pouvant justifier la mise en place de cette mesure. En règle générale, le plafond est de 20% supérieur au loyer médian dans la zone concernée. Les contrevenants s'exposent à des amendes pouvant atteindre 5000 euros pour une personne physique, et 15000 pour une personne morale.
En parallèle, la loi encourage le développement des observatoires des loyers, les rendant même obligatoires dans les zones tendues selon les détails définis dans l'article 139 de la loi.
Un des objectifs de la loi Elan est de faciliter la construction de logements en assouplissant les règles d'urbanisme. Cela se traduit d'abord par des sanctions renforcées en cas de recours abusif exercé contre un permis de construire. Le délai de jugement a été également ramené à dix mois, contre vingt-quatre précédemment. A terme, l'article 62 prévoit également la possibilité d'effectuer les demandes de permis de construire en ligne, dès lors qu'elles concerneraient une commune de plus de 3500 habitants – application prévue pour 2022.
Avec l'article 28, le dispositif assouplit les normes de conversion de bureaux vides en logement, introduisant un « bonus de constructibilité », à savoir des droits à construire additionnels pouvant atteindre jusqu'à 30%. Il devient aussi possible de déroger aux contraintes de mixité sociale instaurées par le Plan Local d'Urbanisme, du moment que le bâtiment rénové ne se trouve pas en zone carencée en logements sociaux.
Le contrôle des locations touristiques de courte durée est renforcé par les articles 143 et 145. Sur demande de la commune, le loueur se voit dans l'obligation de fournir le décompte du nombre de nuitées sur l'année en cours, ce nombre ne pouvant pas dépasser 120. Les sanctions en cas de manquement sont renforcées, jusqu'à un maximum de 10 000 euros par logement à l'encontre du propriétaire, et de 50 000 euros pour les plate-formes proposant le service.
Les conditions de vente des logements HLM sont elles aussi assouplies par l'intermédiaire de l'article 99. Il devient possible de vendre plusieurs logements en lot à des acteurs privés, bien que les maires de communes déficitaires en logements sociaux puissent faire usage d'un droit de veto. Les logements ainsi vendus restent comptabilisés pendant dix ans dans les quotas de logements sociaux définis par la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, et le produit de la vente doit être à 50% réinvesti dans la collectivité. Les occupants des logements sont prioritaires en cas de cession. Un concours d'architecte n'est également plus nécessaire lors de la construction de nouveaux logements sociaux.
La loi renforce également le suivi des dossiers des habitants de HLM, avec une étude des dossiers familiaux tous les trois ans afin d'adapter l'offre aux évolutions des contextes professionnels et familiaux. L'article 128 de la loi Elan élargit la possibilité de colocation, les conditions de ressources étant désormais le seul prérequis pour être éligible.