Plus-value immobilière

Introduction : qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La revente d'un bien immobilier sera souvent l'occasion de générer une plus-value, c'est à dire un bénéfice par rapport à son prix d'achat originel. On peut distinguer à ce titre la plus-value immobilière brute, qui est simplement le résultat de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier, et la plus-value nette, qui équivaut au montant de la plus-value brute moins l'abattement pour durée de détention, servant à calculer le montant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux que la plus-value génère.

Note : le prix de cession est celui mentionné dans l'acte de vente. Selon justificatif, peut en être déduit les frais liés aux diagnostics obligatoires, la commission de l'agence immobilière ou la mainlevée d'hypothèque.

Le prix d'acquisition est celui mentionné dans l'acte d'acquisition. Selon justificatif, il peut être majoré :

• des charges et indemnités payées au vendeur lors de l'achat.
• des frais d'acquisition (TVA, droits d'enregistrements, frais de notaire). En l'absence de justificatif, une majoration forfaitaire de 7,5% s'applique.
• des dépenses de construction, agrandissement, reconstruction ou amélioration. En l'absence de justificatif, une majoration forfaitaire de 15% peut être appliquée si le bien immobilier a été possédé pendant plus de 5 ans.
• des frais de voirie et de branchement aux réseaux et distribution d'un terrain à bâtir

Sommaire :

• Quels impôts sur une plus-value immobilière ?
• Les exonérations sur la plus-value
• Pour aller plus loin

Quels impôts sur une plus-value immobilière ?

La plus-value brute issue de la vente d'un bien immobilier est soumise à :

• l'impôt sur le revenu à un taux de 19%
• la CSG (9,9%), la CRDS (0,5%), le prélèvement social (4,5%), la contribution « solidarité autonomie » (0,3%) et le prélèvement de solidarité (2%) pour un taux global de 17,2%
• si applicable, la taxe forfaitaire sur les terrains nus devenus constructibles
• si applicable, la taxe sur les plus-values immobilières élevées

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu et les différents prélèvements sociaux, le vendeur peut bénéficier d'un abattement selon la durée de détention du bien immobilier, calculé différemment :

Abattement de l'impôt sur le revenu

Abattement des prélèvements sociaux

Exemple : une demeure achetée 150 000 € et revendue 200 000 € génère une plus-value brute de 50 000 €. Si elle est achetée et revendue dans un délai inférieur à 5 ans, cette plus-value brute sera imposée sur le revenu à 19% (9 500 €), et se verra prélever 17,2% (8 600 €) par les charges sociales pour un total de 18 100 € prélevés, laissant 31 900 € au revendeur.

Si la demeure est revendue dans un délai de 22 ans, la plus-value sera entièrement exonérée d'impôt sur le revenu (et le montant des charges sociales sera réduit de 28%). Si elle est revendue dans un délai supérieur à 30 ans, elle sera entièrement exonérée des prélèvements sociaux.

Il est également possible de bénéficier d'un abattement exceptionnel et/ou temporaire, réduisant de 70% la plus-value imposable tant sur l'impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux, dès lors que l'acquéreur s'engage à détruire les constructions existantes afin de reconstruire des logements, dès lors qu'ils se situent en zones tendues (zone A et A bis).

Les exonérations sur la plus-value

Outre la cession d'un bien possédé depuis plus de 30 ans (cas couvert par les abattements pour durée de détention), plusieurs cas de figure permettent une exonération totale d'imposition d'une plus-value :

• revente d'une résidence principale habituelle et effective, pour une exonération totale de 100%
• le prix de la revente est inférieur à 15 000 € (note : dans le cas d'une vente en indivision, seule la quote-part du vendeur est prise en compte, et non le prix de revente total)
• la revente est due à une expropriation, si au moins 90% de cette somme est employée à l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un bien immobilier
• la revente est faite en faveur d'un organisme en charge du logement social, ou à un particulier engagé à réaliser des logements sociaux dans les quatre années suivantes
• le vendeur est retraité ou titulaire d'une carte d'invalidité, dès lors que son revenu fiscal de référence (pris en compte sur l'année N-2) ne dépasse pas un certain plafond (10 988 € pour les revenus de 2017 concernant les ventes effectuées en 2019)
• le vendeur n'a pas été propriétaire de son habitation principale pendant les 4 ans précédant la vente, et compte utiliser les revenus du prix de cession pour acheter ou construire une habitation destinée à devenir sa résidence principale dans les 2 ans suivant la vente.
• le vendeur est non-résident
• il s'agit d'un droit de surélévation

Note : durant le Grand Débat lancé par Emmanuel Macron en début d'année 2019, l'idée de supprimer les exonérations d'impôts sur « les résidences principales à niveau très élevé » a été évoquée, tant par le président de la république que par le ministre de l'économie Bruno Le Maire. Des modifications législatives dans les prochains mois sont donc possibles.