Tout savoir sur la notion de surface utile et son utilité
Qu'il s'agisse de vendre, de louer ou d'acheter, la surface du bien immobilier est une donnée essentielle. Cependant, il existe de très différents modes de calcul de surface, chacun ayant une application légale précise. Il est donc important d'être en mesure de les distinguer. La surface utile, définie par l'article R 331-10, est surtout utilisée pour évaluer les loyers ou pour les calculs de certaines lois de défiscalisations tel que le dispositif Pinel.
Sommaire :
La méthode de calcul de la surface utile est plus complexe que celle de la surface habitable, et s'adresse généralement aux professionnels de l'immobilier. Elle permet de donner une idée plus juste de la superficie d'un logement en prenant en compte les annexes (ce que ne fait pas la surface habitable), sans pour autant les mettre sur le même plan que la surface disponible pour l'aménagement.
La surface utile est égale à la surface habitable, plus 50% de la superficie des annexes privatives. Dans les faits, ces annexes incluent :
En revanche, les jardins, cours et garages ne sont pas inclus dans le calcul. De même, les surfaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m sont exclues du calcul de la surface utile.
Le rôle originel de la surface utile est de servir au mode de calcul des loyers par les organismes de logement social. Elle sert également à évaluer les subventions et prêts aidés lors de la construction, de l'amélioration ou de l'acquisition d'un bien immobilier. Enfin, plusieurs régimes de défiscalisation (Pinel, Duflot, Scellier...) utilisent cette surface comme mode de calcul.
Plus encore que pour la surface habitable ou Carrez, il est déconseillé de faire soi même le calcul de la surface utile, celle-ci incluant plusieurs subtilités augmentant grandement le risque d'erreur. La mesure engage sa responsabilité (une erreur de calcul supérieure à 5% peut donner lieu à des réclamations de la part des parties s'estimant lésées). Il sera généralement plus sûr de faire appel à un géomètre diagnostiqueur. Le coût de la procédure varie entre 50 et 100€, selon la localisation et l'étendue de la surface à mesurer, et protège le propriétaire d'une éventuelle erreur, la responsabilité civile de l'expert étant engagée en cas de litige.