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Le prêt in fine

Tout savoir sur le crédit in fine

Qu'est ce qu'un prêt in fine ?

Le prêt in fine (du latin « à la fin ») est un prêt professionnel ou personnel à taux fixe dont seuls les intérêts sont remboursés sur la durée. Le capital est lui remboursé intégralement à l'échéance. Ce modèle est donc opposable au prêt amortissable, qui étale la durée du remboursement du capital sur la durée. Du fait des contraintes liées au remboursement d'une somme importante en une seule échéance, ce type de crédit est généralement limité aux emprunteurs présentant de solides garanties financières. Il est essentiellement adapté aux investissements locatifs.

Sommaire :

  • pourquoi avoir recours à un crédit in fine ?
  • comment fonctionne un prêt in fine ?
  • à qui s'adresse le prêt in fine ?
  • pour aller plus loin

Pourquoi avoir recours à un crédit in fine ?

Le prêt in fine comporte plusieurs inconvénients, comme la nécessité de débourser une somme importante en une seule fois, et le prêt se fait à des taux d'intérêts généralement plus élevés que ceux d'un prêt amortissable. Néanmoins, son principal attrait se trouve dans le fait que les intérêts remboursés sont déduits des revenus locatifs de l'emprunteur, offrant donc une réduction d'impôt sur ces revenus. Ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt permet également de profiter de mensualités beaucoup plus faibles que pour un autre type d'emprunt.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Le prêt in fine est accordé sur une période allant entre 3 et 15 ans. Il couvre un montant s'élevant au minimum 21 500 €, et n'ayant pas de limite de plafond. Les intérêts à rembourser sont à taux fixes, et ne varient donc pas du début à la fin du prêt.

Afin de solder le capital investi, l'emprunteur est tenu de garantir son emprunt par un nantissement, c'est à dire un procédé consistant à investir dans un produit financier générant des intérêts. Il peut s'agir d'un placement déjà existant, sous réserve d'approbation de l'établissement bancaire proposant le prêt. Dans le cas contraire, il faudra ouvrir un produit d'épargne et y placer soit l'intégralité de la somme nécessaire au remboursement du capital, soit procéder par versements mensuels via un abonnement d'épargne – solution nécessitant l'assurance que ces versements ne soient ni diminués ni interrompus.

Note : dans l'immense majorité des cas, le produit d'épargne sera une assurance-vie. De plus, si la formule mensuelle pour l'alimenter est retenue, la plupart des banques demanderont néanmoins un apport (nantissement initial) correspondant généralement à une somme entre 30% et 50% du capital.

Exemple : l'emprunteur souscrit à un crédit de 100 000 € dans le cadre d'un prêt in fine couvrant une durée de 10 ans. Il ouvre pour cela une assurance-vie bénéficiant d'un taux de rendement de 3%, dans laquelle il investit une somme initiale de 40 000 €. Au terme des 10 ans du prêt, cette somme aura atteint un total de 53 757 €.

S'ajoute à cette somme des versements mensuels d'un montant de 334 €, qui avec un rendement de 3% deviendront 46 243 € en 10 ans, permettant ainsi le remboursement intégral de la somme initiale de 100 000 €.

A qui s'adresse le prêt in fine ?

Le principal avantage du crédit in fine étant de réduire la base d'imposition foncière de l'emprunteur, ce type de prêt s'adresse avant tout aux investisseurs immobiliers souhaitant financer un projet locatif. Un propriétaire bailleur, disposant déjà de revenus fonciers fortement imposés pourra être fortement intéressé par ce type d'emprunt.

Un emprunteur soumis à l'IFI peut lui aussi trouver un intérêt à un crédit in fine. Néanmoins, afin d'éviter les abus, un dispositif propre à ce type de prêt a été adopté : les prêts in fine sont fiscalement considérés comme amortissables selon l'article 31 de la loi de finances 2018.

« Les dettes mentionnées correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt »

Exemple : pour un prêt in fine de 200 000 € sur 10 ans, la totalité de cette somme sera déductible de l'IFI la première année. La deuxième année, le montant déductible deviendra 200 000 – (200 000 x 1/10), soit 180 000 €. La troisème année, il s'agira de 200 000 – (200 000 x 2/10), soit 160 000 €, ect.

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