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Loi Malraux

Introduction : qu'est-ce que la loi Malraux ?

Datant du 4 août 1962, la loi 62-904 dite loi Malraux est un dispositif de défiscalisation visant à financer les travaux de rénovation et de restauration immobilière dès lors que les logements sont destinés à la location, via réduction de l'impôt sur le revenu. Elle vise avant tout à préserver le patrimoine historique et culturel français, mais aussi à favoriser la rénovation des centre-ville historiques et la remise à neuf des immeubles.

Sommaire :

  • Pourquoi entrer en loi Malraux ?
  • Comment fonctionne la loi Malraux ?
  • Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
  • Pour aller plus loin

Pourquoi entrer loi Malraux ?

Le dispositif Malraux propose une défiscalisation importante et immédiate des opérations de restauration immobilières. De plus, depuis le 1er janvier 2013, cette défiscalisation n'est plus prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales (dès lors que le permis de construire a été déposé après cette date). Elle offre donc une opportunité d'investissement dans des villes patrimoniales telles que Montpellier, Nantes, Bordeaux ou encore Paris.

Attention toutefois : l'obligation de restaurer intégralement l'immeuble, et une limite de quatre années pendant laquelle cette défiscalisation s'applique (voir plus bas) rendent le dispositif Malraux plus attractif pour les foyers ayant une fiscalité élevée.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

En 2019, le dispositif Malraux prévoit une réduction fiscale concernant des travaux dont le coût ne soit pas supérieur à 100 000 € par année, et jusqu'à un maximum de quatre années de travaux pour un total de 400 000 €.

Elle ne concerne que les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), en Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou en quartier conventionné NPNRU (anciens Secteurs Sauvegardés), pour une défiscalisation de 30% du coût des travaux (pour un maximum de 30 000 € de réduction d'impôt par an).

Les immeubles en Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP, ancienne Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) bénéficient quant à eux d'une défiscalisation de 22%.

Les charges permettant de bénéficier du dispositif Malraux sont réparties en deux groupes. Tout d'abord, les dépenses de droit commun, incluant :

  • dépenses liées à la réparation et à l'entretien
  • primes d'assurance
  • frais de gestion
  • frais d'adhésion à des associations foncières urbaines
  • dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation (construction, reconstruction ou agrandissement exclus)
  • dépenses d'amélioration afférentes à des locaux professionnels et commerciaux afin de faciliter l’accueil de personnes handicapées ou de protéger les lieux contre les effets de l'amiante (construction, reconstruction ou agrandissement exclus)

A cela s'ajoute des dépenses spécifiques, ouvrant elles aussi la possibilité d'être éligible pour la loi Malraux :

  • travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation
  • travaux de démolition imposés par l'autorité délivrant le permis de construire
  • reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par des travaux de démolition imposés

La loi Malraux ne concerne que l'immobilier ancien, une personne susceptible d'investir dans l'immobilier neuf aura intérêt à profiter de la loi Pinel. Elle ne s'applique pas si l'immeuble fait l'objet d'un démembrement de propriété, ou si les dépenses liées à l'immeuble sont effectuées par une société n'étant pas soumise à l'impôt sur les sociétés.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

La loi Malraux peut concerner toute personne ayant son domicile fiscal en France. Plusieurs conditions strictes doivent néanmoins être respectées.

  • obligation de restaurer l'ensemble de l'immeuble concerné
  • les logements nus à usage d'habitation principale doivent être loués pour une durée minimale de 9 ans
  • l'engagement de location en loi Malraux 2019 doit être pris dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de l'immeuble
  • les travaux nécessitent une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) pour débuter
  • un architecte des Bâtiments de France doit superviser les travaux

Note : il n'est pas possible de bénéficier du dispositif Malraux si le logement rénové est loué à un parent direct (ascendant ou descendant).

Pour aller plus loin

Texte intégral de la loi Malraux

Loi Monuments Historiques 2019 : à venir

Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) : à venir

Simulateur Malraux : à venir

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