Tout savoir sur la loi Pinel
Mise en place depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation accordé pour des investissements immobiliers locatifs. Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut prétendre en bénéficier. La réduction d'impôts ne concernait à l'origine que les investissements dans le neuf, mais le projet de loi de finance 2019 a étendu son application aux biens anciens réhabilités et respectant certaines conditions. Devant à l'origine expirer en décembre 2018, son application a été maintenue jusqu'au 31 décembre 2021.
Sommaire :
Succédant à la loi Duflot, l'objectif du dispositif Pinel est de relancer la construction, de favoriser le développement des logements écologiques, et d'aider les ménages aux revenus modestes (les plafonds étant définis par la loi) à avoir accès à un logement neuf et de qualité en location.
Pour l'investisseur, il s'agit de devenir propriétaire en faisant bâtir un logement respectant les normes énergétiques en vigueur, ne nécessitant que peu de travaux dans les années suivant sa construction et avec l'assurance de pouvoir à terme revendre à profit, le tout en tirant parti du principal bénéfice de la loi : lui offrir une réduction de l'impôt sur le revenu équivalent à un pourcentage du prix d'achat et variant en fonction de la durée de la mise en location.
L'engagement initial de la location doit couvrir une période minimale de six ans, offrant une réduction de 2% par an de l'impôt sur le revenu de l'investisseur (pour un total de 12%). Cette durée peut être prolongée par période de trois ans jusqu'à six ans supplémentaires, les trois premières années donnant lieu à une réduction de 2% par an, et les trois dernières de 1%.
Exemple : acheter un logement pour 100 000 € et le mettre en location pour 9 ans donnerait lieu à un total de réduction de 18 000 € (2% chaque année, soit 18% de la somme initiale). Une location de 12 ans offrirait 21 000 € de réduction d'impôt (2% pendant 9 ans et 1% pendant 3 ans, soit 21% de la somme initiale)
Note - Loi Pinel Outre-Mer : la réduction d'impôt est supérieure pour les territoires d'outre-mer, allant de 23% pour une location de 6 ans à 32% pour la durée maximale de 12 ans.
Néanmoins, les biens immobiliers bénéficiant de la loi Pinel sont sujets à une limite non rédhibitoire de leur prix d'achat ne dépassant pas 300 000 €, ou 5 500 € au mètre carré. Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel pour un logement dont le prix total ou le prix du mètre carré dépasse ces plafonds, mais les réductions d'impôts seront calculées à partir de ce dernier.
Exemple : un logement ayant coûté 500 000 € et mis en location pour 6 ans n'occasionnera que 36 000 € de réduction (12% du plafond de 300 000 € en place), et non 60 000 €.
Note : la loi Pinel utilise la surface pondérée, et non la surface habitable, pour le calcul du prix d'achat et de location au mètre carré, c'est à dire la surface incluant les annexes telles qu'un balcon.
1) conditions de l'investissement
La loi Pinel est susceptible d'affecter :
Le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012 ou bien avoir obtenu le label Bâtiment Basse Consommation.
Un contribuable ne peut bénéficier de la loi Pinel que pour deux logements maximum par an. De même, tous les territoires urbains ne sont pas éligibles pour son application. Si la mesure s'étend aux zones A, A bis et B1 , les zones B2 et C ne peuvent bénéficier du dispositif que si la demande du permis de construire est antérieure au 31 décembre 2017 et si l'acquisition du logement est antérieure au 31 décembre 2018.
| Zones Pinel 2019 | |
|---|---|
| Zone A | Agglomérations en Île-de-France, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, genevois français |
| Zone Abis | Paris, communes de la petite couronne parisienne |
| Zone B1 | Agglomérations dépassant 250 000 habitants, communes de la grande couronne parisienne, communes aux prix immobiliers élevés (exemples : Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle...), départements d’Outre-Mer, Corse |
| Zone B2 | Communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 |
| Zone C | Reste du territoire |
2) conditions liées au propriétaire
Le dispositif Pinel est ouvert à toute personne dont le foyer fiscal se trouve en France. L'achat d'un appartement ou d'une maison en loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Afin de bénéficier du dispositif Pinel, un engagement de location doit être rempli, indiquant sa durée et le montant de l'investissement initial (imprimé 2044-EB la première année) et il conviendra de remplir tous les ans les déclarations associées (imprimés 2044 et 2042-C). L'aide d'un professionnel peut aider à éviter les nombreuses erreurs possibles.
La loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales, étant fixé à 10 000 € par an en 2019.
3) conditions liées au locataire
Enfin, les logements doivent être loués à des foyers dont les revenus de chaque membre ne dépassent pas un certain plafond, ce dernier variant selon la zone concernée et la situation familiale du ou des locataires.
| composition du foyer | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| personne seule | 36 971,00 € | 36 971,00 € | 30 133,00 € | 27 120,00 € |
| couple | 55 254,00 € | 55 254,00 € | 40 241,00 € | 36 216,00 € |
| seul/couple +1 personne à charge | 72 433,00 € | 66 420,00 € | 48 393,00 € | 43 554,00 € |
| seul/couple +2 personne à charge | 86 479,00 € | 79 558,00 € | 58 421,00 € | 52 579,00 € |
| seul/couple +3 personne à charge | 102 893,00 € | 94 183,00 € | 68 725,00 € | 61 853,00 € |
| seul/couple +4 personne à charge | 115 782,00 € | 105 985,00 € | 77 453,00 € | 69 707,00 € |
| personne à charge supplémentaire | +12 900,00 € | +11 809,00 € | +8 641,00 € | +8 641,00 € |
Exemples : un foyer ayant cinq personnes à charge souhaitant louer un logement bénéficiant du dispositif Pinel et se situant en zone B1 ne doit avoir des revenus excédant 86 094 euros par an (77 453 + 8 641). Une sixième personne à charge remonterait ce plafond de 8 641 euros (pour un total de 94 735). Le revenu pris en compte pour ce plafond est le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-1 présent sur l'avis d'imposition.
De la même façon, les loyers sont eux aussi soumis à un plafonnement calculé en fonction de la zone et de la superficie du logement.
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² 2017 | Plafonds mensuels de loyer au m² 2018 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 16,83 € | 16,96 € |
| Zone A | 12,5 € | 12,59 € |
| Zone B1 | 10,07 € | 10,15 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,75 € | 8,82 € |
Note : contrairement à la loi Duflot, il est possible de bénéficier de la loi Pinel en louant à un membre de sa famille, à condition que le locataire ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
Enfin, ce plafonnement est pondéré par le coefficient Pinel, visant à favoriser l'investissement dans les surfaces réduites en relevant le plafond de loyer tout en limitant celui des plus grandes superficies (un appartement de 100m² n'équivaut pas à deux appartements de 50m²).
Il se calcule en fonction de la formule suivante : (19/S) +0,7
S est égal à la surface pondérée en m² du logement. Une fois calculé, le coefficient Pinel est multiplié par le prix plafond du mètre carré. Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2.
Exemples : prenons un logement en zone A bis de 50m². Le coefficient Pinel sera de 0,7+19/50, soit 1,08. Le plafond mensuel de loyer au m² sera donc de 16,96 x 1,08 soit 18,32 euros, pour un total de 916 euros mensuel pour un appartement de 50m².
Pour un appartement en zone B1 de 30m², le coefficient Pinel sera de 0,7+19/30, soit 1,33. Ce coefficient étant supérieur au plafond de 1,2 il est rabaissé à ce niveau. Le plafond mensuel de loyer au m² sera donc de 10,15 x 1,2 soit 12,18 euros, pour un total de 365 euros mensuels pour un appartement de 30m².
Texte intégral de la loi Pinel