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Achat sur plan (VEFA)

Introduction: qu'est-ce qu'une VEFA?

Une « vente en l'état futur d'achèvement » (VEFA), plus communément appelée achat sur plan et définie par l'article 1601-3 du Code civil, consiste à se porter acquéreur d'un logement dont la construction est sur le point de commencer ou encore en cours. Compte tenu des risques que pourrait courir l'acheteur dans ce type de transactions, un dispositif légal strict les encadre.

Sommaire :

  • Pourquoi acheter en VEFA
  • Comment effectuer un achat sur plan ?
  • Pour aller plus loin

Pourquoi acheter en VEFA ?

Signer un contrat en VEFA sert de garantie à l'achèvement du programme immobilier dans lequel s'engage l'acheteur. Le promoteur offre plusieurs garanties financières, la plus importante étant la Garantie Financière d'Achèvement (GFA). Depuis le 1er janvier 2015, cette garantie est devenue obligatoirement extrinsèque, c'est à dire donnée par un tiers garant (généralement une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle). En cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est ainsi garanti.

Acheter en VEFA donne aussi l'assurance d'obtenir un logement neuf et respectant les dernières normes énergétiques, tout en étant personnalisable par l'acheteur dès lors que la construction n'a pas encore commencée.

Enfin, il est à noter que les frais de notaires sont réduits lorsqu'ils concernent un contrat en VEFA, allant de 2 à 4% du montant de l'acquisition (contre 7 à 8% sur les contrats touchant à un logement ancien).

Comment effectuer un achat sur plan ?

Après avoir évalué votre capacité de financement (et vérifié la possibilité de faire appel à des aides spécifiques tel qu'un Prêt à Taux Zéro), les étapes à franchir lors d'un achat en VEFA sont les suivantes :

1) la signature du contrat de réservation

Par ce contrat, conclu sous signature privée sans intervention du notaire, le promoteur s'engage à réserver à l'acheteur le logement choisi. Le prix de vente fixé peut être définitif ou prévisionnel, mais ne pourra en aucun cas être majoré au delà de 5%. Le contrat doit obligatoirement mentionner :

  • la surface habitable estimée du logement
  • le nombre de pièces, de dépendances et de dégagements prévus par les plans
  • la qualité de la construction et des matériaux utilisés.
  • le délai estimé de signature de l'acte de vente définitif
  • les conditions permettant à l'acheteur de se rétracter

En cas d'emprunt nécessaire, il est notamment conseillé d'inclure une condition suspensive à l'obtention d'un ou plusieurs prêts. De plus, l'acheteur est toujours en mesure de se rétracter dans un délai de dix jours suivant la signature du contrat de réservation, et ce sans avoir à s'en justifier.

L'acheteur s'engage à verser un dépôt de garantie, ne pouvant excéder 5% du prix de vente si le délai de signature de l'acte de vente définitif ne dépasse pas un an, 2% si ce délai n'en dépasse pas deux. Si la vente définitive est prévue pour une date ultérieure, le promoteur n'est pas en droit d'exiger un dépôt de garantie.

2) L'acte de vente définitif

Établi selon l'article L 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, cet acte est signé en présence d'un notaire (pouvant être recommandé par le promoteur, mais l'acheteur peut faire appel à celui de son choix). L'acte de vente doit être envoyé à l'acheteur un mois avant la date de signature, et contient les plans détaillés du logement et les conditions et garanties de la vente.

Les premiers paiements du logement ne peuvent avoir lieu qu'après la signature de l'acte de vente définitif, et sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, à hauteur de 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement des travaux (les 5% restants seront versés à la réception des travaux). L'état d'avancement du chantier est attesté par l'architecte (ou un organisme de contrôle indépendant si les travaux sont directement réalisés par le promoteur).

Enfin, la loi contraint le promoteur à une garantie de remboursement ou une garantie de payement vis-à-vis de l'acheteur, afin de prévenir les risques d'un arrêt du chantier. Ces deux garanties sont obligatoires, mais non-cumulatives – la garantie d'achèvement se substitue à la garantie de payement une fois les travaux ont suffisamment avancé.

3) La réception des travaux

Une fois les travaux achevés, une visite détaillée des lieux est organisée par le promoteur, occasion pour l'acheteur de s'assurer que s'assurer que le logement est conforme au contrat. Un procès verbal est établi à l'issue de cette visite, dans lequel doivent être signalé imperfections et défauts de conformité, que le promoteur aura à charge de corriger. Si aucun vice apparent n'est signalé, les derniers 5% du paiement sont versés ; dans le cas contraire, cette somme peut être retenue jusqu'à ce que le promoteur aie remédié aux défauts signalés. La loi prévoit un délai d'un mois pour l'acheteur afin de signaler tout vice apparent ayant pu passer inaperçu durant la visite initiale.

Que des réserves aient été émises ou non, l'acheteur bénéficie d'une garantie de parfait achèvement, couvrant pendant un an les désordres apparents présents à la réception du logement ou apparaissant dans l'année, une garantie de bon fonctionnement protégeant les équipements du logement durant les deux années suivant la réception du logement, et enfin une garantie décennale couvrant l'intégrité structurelle du logement pendant dix ans.

Pour aller plus loin

Article 1601-3 détaillant la vente en l'état futur d'achèvement

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