Tout savoir sur la TVA lors d'un achat immobilier neuf
L'achat d'un bien immobilier est ordinairement sujet à une TVA de 20%. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2014, l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans certains secteurs peut n'être soumis qu'à un taux de 5,5%, dès lors qu'elle concerne la future résidence principale de l'acheteur. Cette réglementation a pour but d'aider les particuliers à devenir propriétaires, en conjonction avec d'autres dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les aides des collectivités locales.
Sommaire :
Un bien immobilier doit respecter deux conditions afin de bénéficier d'une TVA réduite.
L'immeuble acheté doit être considéré comme neuf, c'est à dire avoir moins de 5 ans. Cependant, il est possible pour un immeuble ancien d'être considéré comme neuf, à condition d'avoir fait l'objet de travaux de rénovation particulièrement importants. Fiscalement, un bien peut être considéré comme rendu à l'état neuf lorsque les travaux touchent à :
La TVA réduite ne peut s'appliquer qu'aux biens neufs construits en zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU), ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). A noter que la TVA réduite concerne également les immeubles neufs construit dans un périmètre de 300 mètres d'une de ces zones. Voir les liens en bas de page pour déterminer l'appartenance ou non d'un quartier à ces zones.
Enfin, plusieurs conditions sont nécessaires pour qu'un particulier puisse bénéficier de la mesure. La TVA réduite ne concerne que les personnes physiques (et ne concerne donc pas une société ou un groupe) et désirant faire du bien acheté sa résidence principale. Enfin, l'acheteur est soumis à un plafond de ressources (calculé sur le Revenu Fiscal de Référence de l'année N-2, soit les revenus précédant de deux ans la demande d'achat), ce plafond étant calculé selon les critères du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%.
Plafonds de ressources 2018
| Foyer fiscal de l'acheteur | Paris et communes limitrophes | Reste de l'Ile de France | Province |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 33 372 € | 33 372 € | 29 014 € |
| 2 personnes | 49 877 € | 49 877 € | 38 746 € |
| 3 personnes | 65 384 € | 59 957 € | 46 596 € |
| 4 personnes | 78 063 € | 71 817 € | 56 251 € |
| 5 personnes | 92 879 € | 85 017 € | 66 173 € |
| 6 personnes | 104 515 € | 95 671 € | 74 577 € |
| Majoration par personne supplémentaire | 11 645 € | 10 661 € | 8 319 € |
Enfin, les prix de vente du bien immobilier doivent eux aussi respecter un certain seuil, variant selon la zone géographique. Ces plafonds sont calculés au prix du m², sur la surface utile de l'immeuble.
Plafonds 2018 du prix de vente au m²
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs plafond HT par m² de surface utile | 4.656 | 3.528 | 2.826 | 2.466 | 2.157 |
-
| Zones A-B-C 2019 | |
|---|---|
| Zone A | Agglomérations en Île-de-France, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, genevois français |
| Zone A bis | Paris, communes de la petite couronne parisienne |
| Zone B1 | Agglomérations dépassant 250 000 habitants, communes de la grande couronne parisienne, communes aux prix immobiliers élevés (exemples : Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle...), départements d’Outre-Mer, Corse |
| Zone B2 | Communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 |
| Zone C | Reste du territoire |
Note : si le bien acheté à TVA réduite est revendu dans les 15 ans suivant son acquisition, l'acheteur sera tenu de rembourser la différence entre le régime réduit et le régime habituel (de 20%).