Tout savoir sur la définition et l'usage de la surface privative
Qu'il s'agisse de vendre, de louer ou d'acheter, la surface du bien immobilier est une donnée essentielle. Cependant, il existe de très différents modes de calcul de surface, chacun ayant une application légale précise. Il est donc important d'être en mesure de les distinguer. Le calcul le plus répandu est celui de la surface habitable, désignant la superficie totale disponible pour l'aménagement d'un loyer. Dans le cadre d'une vente immobilière en copropriété, le mode de calcul retenu sera celui défini par la loi Carrez.
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Adoptée le 18 décembre 1996, la loi Carrez est un diagnostic concernant la surface habitable d'un bien immobilier. Le mode de calcul est proche, mais néanmoins distinct de celui de la surface habitable, et est utilisé dans d'autres circonstances.
Aussi qualifiée de « légale » ou de surface privative, la surface loi Carrez est calculée selon des modalités proches de la surface habitable. Il s'agit donc de la somme de la surface construite de toutes les pièces (exprimée en m²), à laquelle on soustrait les espaces qualifiés de non-habitables, à savoir :
La principale différence entre la surface habitable et la surface privative est que cette dernière inclut plusieurs éléments exclus du calcul de la surface habitable : les sous-sols (caves, garages et parkings exclus), les combles (aménagés ou non), les remises, les vérandas et volumes vitrés sont tous inclus dans le calcul de la surface privative.
Note : la loi Carrez ne concerne que les lots faisant au moins 8m².
Contrairement à la superficie habitable, la superficie loi Carrez ne se calcule que dans un acte de vente d'un logement en copropriété. Cela concerne les logements en copropriété d'appartements, mais également les maisons en lotissements (copropriété horizontale). A l'inverse, les maisons individuelles ne tombent pas sous le coup de la loi Carrez, de même que les logements en VEFA (vente sur plan).
Il est possible pour un propriétaire d'effectuer soi-même le calcul de sa surface loi Carrez. Cette option est néanmoins déconseillée, du fait du risque important d'erreur, alors même que la mesure engage sa responsabilité (une erreur de calcul supérieure à 5% peut donner lieu à des réclamations de la part des parties s'estimant lésées). Il sera généralement plus sûr de faire appel à un géomètre diagnostiqueur. Le coût de la procédure varie entre 50 et 100€, selon la localisation et l'étendue de la surface à mesurer, et protège le propriétaire d'une éventuelle erreur, la responsabilité civile de l'expert étant engagée en cas de litige.
Note : l'attestation d'un professionnel est valable pour une durée illimitée, mais est nominative, et ne se transmet pas de propriétaire en propriétaire. Il est possible d'utiliser la mesure issue d'un diagnostic demandé par le précédent propriétaire des lieux, mais la responsabilité civile du géomètre diagnostiqueur ne sera pas engagée en cas de litige.