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Achat dans l'immobilier neuf (TVA)

Tout savoir sur la TVA lors d'un achat immobilier neuf

L'achat d'un bien immobilier est ordinairement sujet à une TVA de 20%. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2014, l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans certains secteurs peut n'être soumis qu'à un taux de 5,5%, dès lors qu'elle concerne la future résidence principale de l'acheteur. Cette réglementation a pour but d'aider les particuliers à devenir propriétaires, en conjonction avec d'autres dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les aides des collectivités locales.

Sommaire :

  • quels biens immobiliers sont concernés par la TVA à 5,5% ?
  • quelles sont les conditions d'éligibilité à la TVA 5,5% ?
  • pour aller plus loin

Quels biens immobiliers sont concernés par la TVA à 5,5% ?

Un bien immobilier doit respecter deux conditions afin de bénéficier d'une TVA réduite.

1) un bien neuf

L'immeuble acheté doit être considéré comme neuf, c'est à dire avoir moins de 5 ans. Cependant, il est possible pour un immeuble ancien d'être considéré comme neuf, à condition d'avoir fait l'objet de travaux de rénovation particulièrement importants. Fiscalement, un bien peut être considéré comme rendu à l'état neuf lorsque les travaux touchent à :

  • la majorité des fondations de l'immeuble
  • la majorité des éléments déterminant la résistance et la rigidité du bien immobilier (hors fondations)
  • la majorité de la consistance des façades (hors ravalement)
  • 2/3 ou plus de chacun des six éléments suivants: planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et/ou de plomberie, installations électriques et systèmes de chauffage.

2) Un bien situé en quartier ANRU ou QVP

La TVA réduite ne peut s'appliquer qu'aux biens neufs construits en zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU), ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). A noter que la TVA réduite concerne également les immeubles neufs construit dans un périmètre de 300 mètres d'une de ces zones. Voir les liens en bas de page pour déterminer l'appartenance ou non d'un quartier à ces zones.

Quelles sont les conditions d'éligibilité à la TVA 5,5% ?

Enfin, plusieurs conditions sont nécessaires pour qu'un particulier puisse bénéficier de la mesure. La TVA réduite ne concerne que les personnes physiques (et ne concerne donc pas une société ou un groupe) et désirant faire du bien acheté sa résidence principale. Enfin, l'acheteur est soumis à un plafond de ressources (calculé sur le Revenu Fiscal de Référence de l'année N-2, soit les revenus précédant de deux ans la demande d'achat), ce plafond étant calculé selon les critères du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%.

Plafonds de ressources 2018

Foyer fiscal de l'acheteurParis et communes limitrophesReste de l'Ile de FranceProvince    
Personne seule33 372 €33 372 €29 014 €
2 personnes49 877 €49 877 €38 746 €
3 personnes65 384 €59 957 €46 596 €
4 personnes78 063 €71 817 €56 251 €
5 personnes92 879 €85 017 €66 173 €
6 personnes104 515 €95 671 €74 577 €
Majoration par personne supplémentaire11 645 €10 661 €8 319 €

Enfin, les prix de vente du bien immobilier doivent eux aussi respecter un certain seuil, variant selon la zone géographique. Ces plafonds sont calculés au prix du m², sur la surface utile de l'immeuble.

Plafonds 2018 du prix de vente au m²

 Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Valeurs plafond HT par m² de surface utile4.6563.5282.8262.4662.157

-

Zones A-B-C 2019
Zone AAgglomérations en Île-de-France, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, genevois français
Zone A bisParis, communes de la petite couronne parisienne
Zone B1Agglomérations dépassant 250 000 habitants, communes de la grande couronne parisienne, communes aux prix immobiliers élevés (exemples : Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle...), départements d’Outre-Mer, Corse
Zone B2Communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1
Zone CReste du territoire

Note : si le bien acheté à TVA réduite est revendu dans les 15 ans suivant son acquisition, l'acheteur sera tenu de rembourser la différence entre le régime réduit et le régime habituel (de 20%).

Pour aller plus loin

Recherche de zone géographique ANRU et QPV

Prêt à Taux Zéro

Loi Pinel

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