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Compromis de vente

Tout savoir sur le compromis de vente

Introduction : qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat liant l'acheteur d'un bien immobilier et son vendeur, après qu'un accord ait été trouvé sur le prix et les conditions de la transaction. La recherche du financement pour un achat immobilier ne peut s'effectuer qu'après avoir signé ce compromis de vente (ou son alternative, la promesse unilatérale de vente, le rendant donc essentiel pour toute demande de prêt. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente engage juridiquement les deux parties.

Sommaire :

  • Où établir un compromis de vente ?
  • Quelles sont les informations devant être mentionnées dans un compromis de vente ?
  • Quelles obligations le compromis de vente entraîne-t-il ?
  • Pour aller plus loin

Où établir un compromis de vente ?

Un compromis de vente peut être établi devant le notaire, qui attestera de la validité du contrat et de ses clauses. On fera le plus souvent appel au notaire du vendeur, mais l'acheteur peut faire appel au sien si il le souhaite – auquel cas le travail sera accompli de façon collégiale par les deux parties, et les frais partagés à part égale.

Il est possible de se passer de l'intervention d'un notaire et de signer la promesse de vente sous seing privé, que ce soit devant un agent immobilier ou simplement entre l'acheteur et le vendeur. Si cette méthode a pour avantage de réduire les frais de la transaction, il convient de faire attention à n'oublier aucune clause légale du contrat.

Note : contrairement à la promesse de vente, un compromis de vente n'est pas nécessairement enregistré aux services fiscaux, même si il peut s'avérer utile de le faire.

Quelles sont les informations devant être mentionnées dans un compromis de vente ?

La rédaction d'un compromis de vente doit permettre de préciser les contours de la transaction, et doit donc inclure obligatoirement les éléments suivants :

  • la désignation des parties (l'acheteur et le vendeur)
  • une description exhaustive du bien immobilier
  • la situation du logement
  • la date limite de la levée de l'option d'achat
  • le prix de la transaction
  • si désirée par le vendeur, le montant de l'indemnité d'immobilisation
  • le montant des frais annexes
  • les frais annexes
  • les conditions du plan de financement
  • les conditions suspensives du contrat
  • le délai de rétractation (toujours d'une durée de dix jours)
  • les mentions légales
  • les annexes, incluant un dossier de diagnostiques techniques tels que le DPE, les certificats concernant les risques naturels, les installations électriques et de gaz, etc...

Note : l'indemnité d'immobilisation n'est pas obligatoire, mais offre une garantie au vendeur de l'engagement de l'acheteur potentiel. En général, le montant de cette indemnité représentera entre 5 et 10% de la valeur du bien immobilier vendu. La somme doit être versée au moment de la signature de la PUV, et sera placée sur une compte séquestre – souvent celui du notaire si il a été fait appel à lui. Si la vente arrive à son terme, le montant de l'indemnité sera déduit du prix de la transaction.

Si l'acheteur décide de se rétracter dans le délai de dix jours prévu par le contrat, ou si l'une des conditions suspensives entre en vigueur, l'intégralité de la somme lui sera restituée.

Quelles obligations la compromis de vente entraîne-t-elle ?

A partir de la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de dix jours pour lever l'option de vente, soit de façon tacite (c'est-à-dire sans avoir manifesté son opposition à l'expiration du délai), soit de façon expresse, par l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception avant la fin du délai de rétractation. Le choix entre approbation tacite ou expresse doit être mentionné dans l'avant-contrat. Dès lors que l'option d'achat est levée, la date pour la signature de l'acte de vente définitif peut être fixée, généralement dans un délai de trois mois.

L'acheteur peut également bénéficier d'une clause suspensive du contrat, dans le cas ou le projet de financement de la transaction immobilière serait refusé par trois établissements bancaires. Auquel cas, le compromis de vente est automatiquement annulé, et l'indemnité d’immobilisation restituée à l'acheteur.

Le vendeur s'engage à réserver le bien immobilier au bénéfice de l'acheteur. Ce dernier, quant à lui, s'engage à l'acquisition du bien immobilier selon les modalités prévues par l'avant-contrat. Revenir sur cette décision engage sa responsabilité légale, et tout manquement à ces obligations est susceptible d'être sanctionné.

Pour aller plus loin

Primo-accession

Promesse unilatérale de vente (PUV)

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