Tout savoir sur la PUV
Alternative au compromis de vente, la promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant-contrat liant l'acheteur d'un bien immobilier et son vendeur, après que ces derniers se soient mis d'accord sur le prix et les conditions de vente. Comme son nom l'indique, elle engage avant tout le vendeur à réserver le bien immobilier, tout en laissant libre l'acquéreur de ne pas finaliser la vente. En règle générale, le vendeur lui préférera un compromis de vente, engageant les deux parties, mais un l'ajout (facultatif) d'une indemnité d'immobilisation au contrat peut permettre de limiter les risques.
Une promesse de vente peut être établie devant le notaire, qui attestera de la validité du contrat et de ses clauses. Il sera généralement fait appel au notaire du vendeur, mais l'acheteur peut faire appel au sien si il le souhaite – auquel cas le travail sera accompli de façon collégiale par les deux parties, et les frais partagés à part égale.
Il est possible de se passer de l'intervention d'un notaire et de signer la promesse de vente sous seing privé, que ce soit devant un agent immobilier ou simplement entre l'acheteur et le vendeur. Si cette méthode a pour avantage de réduire les frais de la transaction, il convient de faire attention à n'oublier aucune clause légale du contrat.
La rédaction d'une promesse de vente doit permettre de préciser les contours de la transaction, et doit donc inclure obligatoirement les éléments suivants :
Note : l'indemnité d'immobilisation n'est pas obligatoire, mais offre une garantie au vendeur de l'engagement de l'acheteur potentiel. En général, le montant de cette indemnité s'élèvera à 10% de la valeur du bien immobilier vendu, mais peut être revu à la baisse si le vendeur à confiance dans la bonne volonté de l'acheteur. La somme doit être versée au moment de la signature de la PUV, et sera placée sur une compte séquestre – souvent celui du notaire si il a été fait appel à lui. Si la vente arrive à son terme, le montant de l'indemnité sera déduit du prix de la transaction.
Si l'acheteur décide de se rétracter dans le délai de dix jours prévu par le contrat, l'intégralité de la somme lui sera restituée.
Comme mentionné, les obligations pour l'acheteur lors d'une PUV sont limitées. A partir de la signature de la promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai de dix jours pour lever l'option de vente, soit de façon tacite (c'est-à-dire sans avoir manifesté son opposition à l'expiration du délai), soit de façon expresse, par l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception avant la fin du délai de rétractation. Le choix entre approbation tacite ou expresse doit être mentionné dans la promesse de vente. Dès lors que l'option d'achat est levée, la date pour la signature de l'acte de vente définitif peut être fixée.
L'acheteur peut également bénéficier d'une clause suspensive du contrat, dans le cas ou le projet de financement de la transaction immobilière serait refusé par trois établissements bancaires. Auquel cas, la promesse de vente est automatiquement annulée, et l'indemnité d’immobilisation restituée à l'acheteur.
Le vendeur, quant à lui, s'engage à réserver le bien immobilier au bénéfice de l'acheteur.. Revenir sur cette décision engage sa responsabilité légale, et ouvre la porte à des poursuites judiciaires et une demande de dommages et intérêts de la part de l'acheteur.