Tout savoir sur la fiscalité des revenus fonciers meublés
La fiscalité du revenu foncier meublé concerne les revenus issus de la location d'un bien immobilier considéré comme meublé, selon la définition du décret 2015-981. Les revenus fonciers nus sont sujets à un réglementation fiscale différente. Contrairement aux revenus fonciers nus, les revenus meublés ne doivent pas être déclarés en tant que revenus fonciers, mais en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le loueur est donc considéré comme une entreprise, ce qui s'accompagne d'un certain nombre d'obligations comptables.
Le statut de loueur non-professionnel est le statut par défaut ; il s'applique donc dès lors que les trois conditions pour être loueur professionnel ne sont pas remplies, à savoir :
Le régime fiscal utilisé dépend alors des revenus. Si ces derniers sont inférieurs à 70 000€ annuels, le loueur peut dépendre du régime micro. Si ils sont supérieurs, ou si le loueur en décide ainsi, le régime réel s'applique.
Exception : depuis 2018, le régime micro-foncier peut s'appliquer pour des revenus allant jusqu'à 170 000€ si ils concernent des chambres d'hôte et meublés de tourisme classés.
Il s'agit d'un régime relativement simple d'un point de vue administratif, puisqu'il suffit de déclarer les bénéfices locatifs dans sa déclaration de revenus générale, en utilisant la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. En cas de location en cours d'année, le seuil de revenus est calculé comme si il s'appliquait à l'année entière.
Un abattement forfaitaire de 50% est ensuite automatiquement appliqué (71% pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôte), seul la moitié des revenus issus de la location seront donc imposable. Cependant, aucune charge (tels que des travaux ou réparations) n'est déductible, il sera donc avantageux de passer au régime réel si le montant des charges sur le bien immobilier sont supérieures à 50% des revenus issus de sa location.
Exemple : en cas de revenus équivalent à 50 000€ par an, l'impôt sur le revenu ne s'appliquera qu'à 25 000€.
Lorsque les revenus issus de la location sont supérieurs à 70 000€, ou si le loueur en fait la demande (valable deux ans, renouvelable automatiquement, et à faire avant le 1er février de l'année ou l'on souhaite en bénéficier), le régime réel s'applique. Il s'agit d'un système administrativement plus complexe, puisque nécessitant de tenir une comptabilité précise ainsi que la formulation d'une déclaration n°2033, incorporant bilan, tableau des immobilisations et amortissements, et relevé des provisions.
En pratique, il est fortement conseillé de se faire assister par un comptable afin d'éviter toute erreur fiscale.
Contrairement au régime micro, le régime réel n'applique pas abattement forfaitaire. En revanche, plusieurs charges sont déductibles des revenus imposables :
Le total de ces sommes sera déduit des revenus déclarés sur l'impôt sur le revenu.
Ce statut s'applique à ceux remplissant les trois conditions suivantes :
Il offre quatre avantages principaux :
Comme tout revenu du patrimoine, les revenus fonciers sont également sujets aux cotisations sociales. De plus, les personnes morales et les organismes à but non lucratif peuvent être soumis à la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), équivalent à 2,5% des loyers perçus dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans.