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Fiscalité des revenus fonciers nus

Tout savoir sur la fiscalité du revenu foncier nu

Introduction : à quoi correspond l'imposition du revenu foncier nu ?

La fiscalité du revenu foncier nu concerne les revenus issus de la location d'un bien immobilier bâti ou non bâti (comme par exemple un terrain agricole), mais non meublé. Les revenus de la location de meublés sont sujets à un réglementation fiscale différente. Deux régimes d'imposition des revenus fonciers nus existent : le régime réel d'imposition, et le régime micro-foncier. Si le second à l'avantage d'être plus simple d'accès, il ne s'applique pas à toutes les situations, et peut dans certain cas s'avérer moins rentable que le premier.

Sommaire :

  • le régime réel
  • le régime micro-foncier
  • pour aller plus loin

Le régime réel

1) à qui s'applique le régime réel ?

Considéré comme le système « normal », ce régime d'imposition s'applique si le montant des loyers annuels est supérieur au total annuel de 15 000€, ou si les revenus concernent un associé de société civile immobilière (SCI) ou de société civile de placement immobilier (SCPI). Il est également possible de choisir d'être soumis à ce régime ; dans ce cas, il ne sera pas possible d'en changer pendant un délai de trois ans.

2) comment fonctionne le régime réel ?

Sous le régime d'imposition réel, les charges supportées et justifiées sont soustraites au loyer pour déterminer quel est le revenu imposable. Les charges déductibles incluent :

  • les dépenses de réparation et d'entretien
  • les intérêts d'emprunt
  • les assurances
  • les travaux de construction
  • les dépenses pour l'acquisition ou la conservation de revenus fonciers
  • les déductions spécifiques liées à un régime fiscal particulier

Pour être admises comme étant déductibles aux revenus locatifs, les charges doivent être justifiées et payées dans l'année par le propriétaire. Si après déduction des charges, le montant est négatif (par exemple en cas d'important travaux), cette somme sera déduite de l'impôt sur le revenu. La déduction est plafonnée à 10 700€, mais le reliquat peut être reporté aux années suivantes, dans un délai de dix ans.

3) quelles sont les démarches nécessaires ?

Le régime réel s'accompagne d'obligations administratives relativement contraignantes. Le contribuable doit d'abord effectuer une déclaration de revenus fonciers n°2044 afin d'obtenir le résultat foncier imposable, de l'année N-1. Ce total, qu'il soit positif ou négatif, doit ensuite être reporté sur la déclaration de revenus principale n°2042.

Le régime micro-foncier

1) à qui s'applique le régime micro-foncier ?

Aussi appellé régime simplifié, le régime micro-foncier concerne les revenus fonciers nus annuels inférieurs à 15 000€. Un même foyer fiscal ne peut être soumis qu'à un seul régime, il n'est donc pas possible d'avoir une location soumise au régime réel et une autre au régime micro-foncier. De plus, les bâtiments historiques et les logements bénéficiant d'un régime de déduction particulier (comme le dispositif Besson, Borloo, Périssol ou Robien) ne peuvent pas non plus bénéficier du régime micro. Il est en revanche compatible avec le dispositif Pinel.

2) comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Seuls 70% des revenus fonciers sont imposables sous le régime micro. En revanche, les charges ne sont elles pas déduites – dans le cas ou elles sont importantes, il peut donc être avantageux de demander à passer au régime réel.

3) quelles sont les démarches nécessaires ?

Afin de profiter du régime micro-foncier, il suffit simplement d'en faire la mention dans la déclaration de revenus principale, l'administration se chargeant alors elle-même de réaliser abattement de 30% sur les revenus fonciers.

Comme tout revenu du patrimoine, les revenus fonciers sont également sujets aux cotisations sociales. De plus, les personnes morales et les organismes à but non lucratif peuvent être soumis à la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), équivalent à 2,5% des loyers perçus dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans.

Pour aller plus loin

Dispositif Pinel

Fiscalité des revenus fonciers meublés

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