Tout savoir sur l'achat en nue propriété
Selon l'article 544 du code civil, le droit de propriété correspond au « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par la loi ». Dans le cas d'une nue propriété, il est simplement possible de disposer du bien immobilier, c'est à dire de le vendre, de le léguer, ect...), mais la jouissance du bien (occupation, perception des loyers...) revient à une tierce personne, l'usufruitier, généralement pour une durée de 10 à 20 ans. La séparation de ces droits vient avec un statut fiscal particulier, qui peut s'avérer intéressant pour un investisseur n'ayant pas un besoin immédiat de revenus.
Lors de l'établissement d'un contrat de nue propriété, la propriété est « démembrée » entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour une durée temporaire allant de 10 à 20 ans. La personne bénéficiant de l'usufruit doit s'engager à :
L'usufruitier, sauf cas exceptionnel, peut mettre le bien en location sans avoir besoin de l'accord du nu-propriétaire.
Le premier avantage d'effectuer un achat en nue propriété est le prix réduit d'achat. Selon la durée de démembrement entre propriété nue et usufruit, le montant de la décote varie. Selon la moyenne nationale, les prix devraient être réduits de la façon suivante :
| Durée de l'usufruit | décote sur le prix d'acquisition |
|---|---|
| 10 ans | 26% |
| 15 ans | 38% |
| 20 ans | 48% |
Exemple : un bien immobilier d'une valeur de 200 000€ acheté en nue propriété pour 20 ans coûtera 104 000€ à l'acheteur.
Au terme de la durée de l'usufruit, l'acheteur redevient le plein propriétaire du bien sans avoir à payer davantage. Enfin, pendant la durée de l'usufruit, toutes les charges d'entretien du bien immobilier sont à la charge de l'usufruitier, à l'exception des travaux qui « intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (cf article 605 et 606 du Code Civil).
La possession d'un bien en nue propriété n'est pas prise en compte dans le calcul de l'IFI, cet impôt assujettissant (le cas échéant) l'usufruitier. De même, transmettre un bien possédé en nue propriété permet de réduire les droits de donation, ces derniers étant calculés sur la valeur réduite du bien immobilier. Enfin, si l'usufruitier est un bailleur social ou imposable sur le revenu, l'acheteur peut déduire ses intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers.